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預繳土地增值稅是否允許稅前扣除
發表于 2020-11-21 瀏覽:
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  預繳土地增值稅是否允許稅前扣除?十堰公司注冊代理記賬公司洲津財稅給大家介紹下:土地增值稅方面,根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定,納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。

  預繳土地增值稅稅前扣除方面,根據國稅發[2009]31號文第十二條規定,企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。根據上述規定,房地產開發企業在項目清算前,按轉讓房地產取得的收入預繳的土地增值稅,屬于房地產企業發生的稅金。預繳的土地增值稅可在預繳年度稅前扣除。

  根據 國家稅務總局公告2010年第29號等文規定,企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后,當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的,該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉,用以后年度所得彌補。后續開發項目,是指正在開發以及中標的項目。企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后,當年企業所得稅匯算清繳出現虧損,且沒有后續開發項目的,計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款,并申請退稅。

  土地增值稅清算后計算企業所得稅退稅,應當以該項目繳納的土地增值稅總額,應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例,在項目開發各年度進行分攤,具體按以下公式計算:各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)。所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入,但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。該項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后,余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅;企業應調整當年度的應納稅所得額,并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款;當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的,應作為虧損向以后年度結轉,并調整以后年度的應納稅所得額。土地增值稅分攤調整后,導致相應年度應納稅所得額出現正數的,應按規定計算繳納企業所得稅。企業計算的累計退稅額,不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅;超過部分作為項目清算年度產生的虧損,向以后年度結轉。

  舉例:某房地產開發企業2014年1月開始開發某房地產項目,2016年10月項目全部竣工并銷售完畢,12月進行土地增值稅清算,整個項目共繳納土地增值稅1100萬元,其中2014年—2016年預繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元;2016年清算后補繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實現的項目銷售收入總計30000萬元,各年度分別為12000萬元、15000、3000萬元,繳納的企業所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業2016年度匯算清繳出現虧損,應納稅所得額為-400萬元。 企業沒有后續開發項目,擬申請退稅。具體計算如下:

  首先,計算年度應分攤土地增值稅:

  2014年應分攤土地增值稅 : 1100*(12000/30000)=440萬元

  2015年應分攤土地增值稅:1100*(15000/30000)=550萬元

  2016年應分攤土地增值稅:

  1100*(3000/30000)=110萬元

  其次分年計算應退企業所得稅:

  2014年應調整的應納稅所得額:240-440=-200(萬元)應退企業所得稅200 × 25% = 50(萬元), 2014年僅交納企業所得稅45萬元,小于50萬元,只能申請退稅45萬元。剩余的5萬元所得稅對應的所得額20萬元作為虧損向以后年度結轉。

  2015年應調整的應納稅所得額:300-550=-250(萬元),加上2014年轉來的虧損20萬元,2015年應調減的應納稅所得額共為:250 20=270(萬元),應退所得稅額=270×25%=67.5(萬元),2015年繳納企業所得稅310萬元,大于67.5萬元,67.5萬元可全額申請退稅。

  2016年應調整的應納稅所得額60 500-110=450萬元,調整前,2016年度虧損400萬元,調整后,2016年度應納稅所得額為:-400 450=50萬元,應補繳企業所得稅:50*25%=12.5萬元。

  該企業應申請退稅合計:45 67.5 - 12.5 = 100萬元

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